Harga rumah

Harga rumah tinggi: penyakit atau simptom?

Disebabkan ramai yang message PM, tag dan bertanya, jadi ini pandangan peribadi berkaitan isu harga rumah di Malaysia

Di dalam publication 4Q17 oleh Bank Negara Malaysia hari Rabu lepas, BNM ada memasukkan sekali box article berkaitan isu harga rumah di dalam publication tersebut

Cuma berbeza dengan artikel harga rumah / property sebelum ni yang dikeluarkan BNM, dalam artikel kali ni BNM ada memberikan 5 cadangan polisi di dalam menyelesaikan masalah harga rumah tidak mampu milik ini

Tapi sebelum masuk kepada 5 cadangan BNM tersebut. Sekadar nak timbulkan persoalan untuk difikirkan...

Harga rumah yang tinggi ni sebenarnya adalah satu masalah, atau satu simptom kepada masalah sebenar yang berlaku?

Hakikatnya di dalam ekonomi, harga adalah simptom. Bukanlah punca masalah.

Asas teori demand dan supply, kedua-dua demand dan supply itu boleh dipengaruhi oleh pelbagai faktor. Daripada kos, kepada inefficiency, kepada barrier of entry, kepada income level dan sewaktu dengannya

Semua faktor-faktor itu kemudiannya akan mendatangkan dua hasil. Iaitu dari segi harga, dan kuantiti demand and supply barangan tersebut

Ianya seperti kita demam, dan suhu badan kita panas atau kita dapat virus selsema, dan hidung kita mengeluarkan hingus

Sakitnya adalah demam dan selsema.. Simptomnya adalah badan panas dan keluar hingus

Boleh tak kita rawat hingus yang meleleh dengan mengeluarkan semua hingus yang ada dalam hidung? Boleh, tapi itu hanyalah penyelesaian sementara

Nak merawat sakit itu sepenuhnya, akar umbi kepada masalah tersebut perlu diselesaikan terlebih dahulu. Dan di sini akarnya adalah virus selsema tersebut.

(tolong jangan ada doktor tiba2 nak go detail dekat perbandingan ni ye haha)

Maka sama juga dengan ekonomi, masalah dengan harga rumah bukan pada harga itu sendiri. Tetapi apa faktor yang menaikkan harga tersebut

Bank Negara Malaysia ada bagi 3 punca kenapa rumah di Malaysia tidak mampu dimiliki:

1) Mismatch between demand and supply - sejak 2012, supply rumah lagi rendah daripada demand. Antara 2014-2016, secara purata ada 114,000 rumah dibina berbanding 154,000 household yang nak mencari rumah

2) Kebanyakan rumah yang dibina adalah unaffordable. Dah lah memang supply tak cukup. Harga pun mismatch. 35% household hanya mampu membeli rumah RM250k ke bawah. Tapi hanya 24% rumah dibina berharga bawah daripada RM250k

3) Kenaikan harga rumah lebih laju daripada kenaikan pendapatan isi rumah. Antara 2007 - 2016, harga rumah naik secara purata dalam 9.8%, berbanding pendapatan isi rumah naik sebanyak 8.3%

Semua di atas adalah punca kepada masalah harga rumah tidak mampu milik di Malaysia. Walaupun pada masa sama, semua itu juga sebenarnya adalah simptom kepada masalah ekonomi yang lain. Itulah ekonomi, satu isu sentiasa berkait dan memberi kesan kepada isu yang lain

Maka BNM bagi 5 cadangan polisi penyelesaian:

1) Centralisation of affordable housing - sekarang ni kita ada banyak sangat institusi yang nak menyediakan rumah mampu milik. Tapi semuanya bergerak sendiri-sendiri

Jika dilihat kepada model yang dibuat Singapore dan Korea Selatan, mereka hanya mempunyai satu entiti yang merangka dan melaksanakan  isu rumah mampu milik. Untuk swasta, mempunyai lagi banyak entiti itu lebih efficient. Tapi hakikatnya untuk kerajaan, mempunyai hanya satu entiti itu lebih efficient.

2) Kedua, antara masalah sekarang tidak ada yang betul-betul tahu dekat mana orang yang mencari rumah, dan jenis macam mana yang mereka rela duduk. Dan ada jugak yang nak cari rumah tapi tak tahu apa projek perumahan yang ada di kawasan tu

Maka cadangan kedua BNM untuk mewujudkan comprehensive database, untuk mengatasi isu demand and supply. Jadi lepas ni pihak entiti rumah mampu milik tadi boleh merancang dengan betul kat mana nak bina dengan harga apa serta jenis rumah macam mana. Malahan benda ni bukan hanya boleh digunakna mereka tetapi juga pihak swasta dan rakyat macam kita. Lebih cantik lagi kelulusan projek perumahan pun perlu berdasarkan database ni.

Tak adalah nanti developer terkejar-kejar nak buat rumah condo mewah kat KL yang ada hutan dengan harga RM3 juta tapi dah setahun pun tak habis jual. Diorang dapat gambaran artificial demand daripada speculator, sedangkan yang nak duduk tak ada pun

3) Kurangkan cost barrier untuk membina rumah

Ramai yang pernah bagi cadangan untuk kerajaan laksanakan buils first, sell later disebabkan isu-isu perumahan terbengkalai. Tapi nak terima atau tidak, kemungkinan besar ramai developer akan quit jika perkara tu dilaksanakan disebabkan isu kewangan yang perlu ditanggung

Kerana antara isu paling susah berkaitan membina rumah adalah kos yang tinggi. Daripada harga tanah yang meningkat, kepada gaji pekerja dengan minimum wage kepada kos binaan yang semakin tinggi, terutamanya plywood, balak dan sewaktu dengannya

Maka BNM cadangkan solusinya adalah dengan mengubah cara dan sistem rumah dibina di Malaysia. Penggunaan Industrialised Building System (IBS), penggunaan tanah kerajaan / tanah terbiar untuk affordable housing, kurangkan compliance cost dan lain-lain

Malahan cadangan-cadangan kat atas juga boleh menyelesaikan masalah mismatch antara demand and supply. Kerana disebabkan pembinaan rumah yang makan masa lama, biasanya respond daripada supply market tu lambat dalam 2 tahun berbanding perubahan demand

4) Tingkatkan financial literacy di kalangan rakyat

Biar papa asal bergaya. Itulah polisi hidup ramai orang walau entah mereka sedar atau tidak. The fact that 75% rakyat menghadapi kesukaran untuk menyimpan RM1,000 dan 47% orang muda menggunakan credit card secara berlebihan merupakan tanda yang pengurusan kewangan di kalangan rakyat masih perlu banyak ditingkatkan

Cara paling mudah? Jadikan ni subjek wajib di sekolah dan universiti. In a way ilmu ni jauh lagi berguna, penting dan praktikal berbanding sesetengah subjek wajib yang ada sekarang kot...

5) Tingkatkan legal framework di dalam pasaran sewa rumah

Rasanya sangat ramai tuan rumah yang dah pernah sengsara dengan penyewa yang menipu, rosakkan rumah dan sewaktu dengannya. Dan malangnya kalau diorang report polis pun, memang polis tak boleh buat apa. Dengan alasan kalau kita tak bagi dia kebenaran masuk rumah tu, macam mana dia boleh ada kunci. Kadang kala ada pula penyewa yang tau-tau kena kosongkan rumah dalam seminggu. Sebab ada orang nak beli. Sukahati dia je

Itulah, antara kelemahan sistem undang-undang sewa di Malaysia ni yang menjadikan setengah pemilik rumah tidak mahu sewakan rumah dan yang mencari rumah tidak menyewa

Artikel tu berkaitan 3 punca dan 5 polisi penyelesaian. Tapi sesetengah media masih lagi fokuskan kepada 'unaffordability'. Bukan itu mesej utama artikel tersebut

Ada sesetengah pihak yang mencadangkan untuk menetapkan harga siling bagi rumah, atau kerajaan yang sediakan rumah dengan duit kerajaan, maaflah tapi itu cadangan solusi pada tahap simptom, yang juga akan memberi kesan buruk yang lagi besar dari sudut lain. Pendapat peribadi aku isu utama adalah demand and supply mismatch. Dari segi tak cukup info (diorang ingat ada demand sedangkan demand tu artificial dari speculator), proses pembinaan lambat dan juga kos yang tinggi

Dan antara pesalah utama bagi aku sebenarnya sebab kerajaan biarkan RPGT pada 0% walau pada tahun 2010-2014 ketika ekonomi dah pulih. Banyak artificial demand hasil daripada speculators. Sekarang harga dah naik, walau RPGT dah naik pun dah terlambat.

BNM berbeza dengan sesetengah pihak yang hanya kritik tanpa solusi. Mereka kritik, dan mereka juga memberikan solusi

Kalau rakyat ramai yang sukakan cadangan mereka dan viralkan serta perjuangkan, insyaAllah kerajaan akan ambil serius nanti

Wallahualam

P/S: disebabkan demand and supply mismatch itu juga, tak perlulah ada yang berharap untuk harga jatuh banyak dan baru nak rembat. Sebab dia jatuh sikit pun dah akan ada yang beratur nak rembat

Source: http://www.bnm.gov.my/index.php?ch=en_publication&pg=en_qb&ac=172&en