TRX

1. Sejak pengumuman tentang Tun Razak Exchange (TRX) dikitar semula pelancaran akhir bulan Julai lalu (yang dulu disebut sebagai KLFID (Kuala Lumpur Interantional Financial Centre), tidak habis-habis projek mega-mewah ini dipertikaikanoleh pelbagai pihak. Lebih malang ialah nama al-Marhum Tun Razak bapanya cuba dijual Najib untuk menyuntik ‘aura’ dalam projek yang telah mula menunjukkan pelbagai kelemahan.

Asalnya diwawarkan sebagai projek swasta, sama semacam MRT juga tetapi sekarang jelasnya adalah ditaggung seluruhnya oleh kerajaaan (1-MDB) dan hilang sebutan rakan swasta atau ‘partners’nya.

2. Projek yang kononnya akan menjana Nilai Pembangunan Gross atau GDV sebanyak RM26 bilion ini terpaksa Najib ‘hiaskan’ dengan pelbagai ‘insentif yang sangat lumayan dan mewah kepada bakal pelabur.

Antaranya ialah :
i. 100% pengecualian cukai selama 10 tahun kepada syarikat yang layak beroperasi
ii. 50% pengecualian cukai pendapatan pemaju hartanah selama 7 tahun
iii. Pengecualian duti stamp penjanjian pembelian dan perkhidmatan.

3. Berapa banyak pendapatan negara akan dikorbankan untuk menjayakan TRX ini yang tentunya ramai pengamat bidang kewangan korporat dan hartanah atau ‘analysts’ mudah menyimpulkan bahawa projek ini sukar penggamit minat yang genuine atau sebenar.

4. Era membina projek-projek mega-mewah ini adalah legasi Tun M dalam zamannya tetapi jelas dikitar semula oleh Najib. Umum masih ingat betapa projek yang sepatutnya merupakan inisiatif yang berteraskan ‘knowledge-pengethaun’ dan diisi dengan kemasukan dan keterlibatan ‘knowledge worker’ – pekerja berpengetahuan akhirnya akan menjadi “Projek Real Estate” atau “Projek pembangunan Hartanah”.

5. Najib Umno-BN memang terus mengulangi kesilapan lama. Persediaan ‘Human Capital’ tidak diberi tumpuan tetapi sibuk dengan pembangunan ‘batu dan besi’ atau ’brick and mortar’! Rakyat belum lupa projek mega-mewah MSC, BIO Valley dll.

6. Paling terkini dan juga paling tajam kritikan adalah dari pihak sektor pemaju pembangunan hartanah dan pembinaan sendiri.

7. TRX ditanggapi mereka sebagai satu yang paling mencabar kepada pihak pemaju haratanah di Kuala Lumpur justeru dalam suasana ‘glut; atau ‘lebihan atau Lambakan’ yang telah pun mula dirasai pihak syarikat-syarikat pemaju ini.

8. Metropolis milik NAZA-TTDI, KL Eco-City milik S P Setia Berhad dan tidak kurang juga Warisan Merdeka milik Permodalan Nasional Berhad (PNB) semuanya bercita-cita menyiapkan bangunan mereka dalam lingkungan 2015 ke 2017. Yang baru siap termasuk Menara Felda di Platinum Park dan banyak yang lain. Yang sedia ada seperti Menara Binjai dan Menara Prestij sedang menyaksikan pengurangan penyewa secara berterusan.

9. Dengan TRX juga dijangkakan akan menyiapkan Fasa Pertamanya yang dikatakan menelan RM3.5 bilion oleh 1-MDB sebelum 2017, kehadirannya tentu mengancam pesaing-pesaing yang juga telah memeterai beberapa perjanjian dengan syarikat-syarikat kewangan.

10. nsentif yang diberikan Najib, tentunya menggugat kedudukan mereka kerana syarikat-syarikat kewangan ini boleh sahaja merungkaikan perjanjian untuk memenafaatkan ‘tax holiday’ dan pengecualian duti stamp yang tentunya berjuta ringgit.

11. Metroplis yang dijangkakan siap pada tahun 2015 akan memuatkan ‘penginapan’ atau residence, ofis tower dan sebuah ‘regional mall’. Metropolis sahaja menawarkan sejumlah 1 juta kakipersegi GFA atau Jumlah Lantai pejabat. Warisan Merdeka pula menambah 3 juta muka persegi, sementara KL-Eco City ( milik SP Setia BHd) menokok 5.55 juta kaki persegi lagi. Sangat sengit perlumbaan ini.

12. Mengikut kajian dan data dari sebuah pengkaji pasaran hartanah, Kuala Lumpur menyaksikan penambahan sebanyak 5 hingga 7 juta ruang pejabat atau GFA setiap tahun. Di samping itu juga bahawa ‘over-development’ ini telah menjadikan harga pasaran tidk mampu mereka naikkan dan berada pada juat RM7 hingga RM8 kaki persegi. 

13. Pasaran Hartanah sangat mempertikaikan hasrat Najib dalam pembinaan TRX kalau ianya bukan berteraskan kajian yang mendalam dari segi keperluan (Needs Anaysis) dan profiling bakal-bakal tenants. Untuk TRX mampan atau ‘viable’ ia mesti menggamit 100 syarikat-syarikat multi-nasional khasnya kewangan atau MNCs yang bersedia beribu-pejabat di TRX Kuala Lumpur. Apakah itu satu cita-cita yang menasabah dalam suasana ekonomi dunia yang seba muram (Bearish) dan lembap?

14. TRX tidak boleh disamakan dengan Twin-Towers yang dibina dalam era pertumbuhan adalah rata-rata 7% setiap tahun. Pengalaman membuktikan bahawa ketika siap pembinaan Twin-Towers,(1997) ‘occupancy rate’ atau ‘tahap sewaan’ menjunam dari 90% ke 72% dalam tahun 2001 sebelum stabil kembali kepda 83% selepas tahun 2007.

15. TRX bukan sahaja dipertikaikan keperluannya untuk dilonggokkan di satu Hub Kewangan, atas sebab sifat ia bukan satu pembangunan hartanah tetapi industry yang ‘knowledge-based’ dan lebih penting perkhidmatan dan produknya yang kompetitif dan menarik.Maka boleh sahaja berada dimana-mana pun dalam dunia yang telah tersedia ‘globally wired and connected’.

16. Jangan sampai akhirnya kerugiannaya akan mengakibatkan institusi kewangan menanggung hutang tak berbayar mereka ini seperti dalam pengalaman krisis kewangan 1997, antaranya sebab sektor pembangunan hartanah dan pembinaan yang ‘ghairah membina’ sehingga mencetus ‘Glut’ dan Lambakan sehingga berlaku ‘property bubble’ atau belon hartanah.

17. Najib wajar berwaspada dengan nafsu besarnya kerana takut tak mampu dibawak dek badanya. . Memanglah yang plaing mudah memacu pertumbuhan adalah dengan ‘BIna, BIna dan Bina’..bukan bina modal insannya jauh lagi bercakap tentang Quality Modal Insan itu segi Integriti, Keamanahan dan Moralnya yang bebas Rasuah, salah guna kuasa dan sarat dengan Putar-Belit! Malang!


Dr Dzulkefly Ahmad,
Pengarah Eksekutif Pusat Penyelidikan PAS